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2019-11-11 11:17
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同时,该物业所处区域的商业特征也会影响到租赁对象的构成,例如在北京中关村地区,零售商业物业主要以电子商场为主,其租户大部分都是批发和零售计算机相关产品的经销商。而在北京西单地区,零售商业物业则以大型商场和小型专卖店为主,租户主要是经销服装、鞋帽、箱包的制造商和代理商。业主的要求也会影响到对目标租户群体的定位。例如写字楼的业主如果希望该物业成为某一领域的顶尖写字楼,那么就需要吸引该领域知名企业入住。

预算还可以使业主较容易地对物业经营管理的财务情况进行检查。当业主发现物业经营收入和费用大大超过预计的水平时,通常会要求物业管理师予以解释,物业管理师则必须负责对实际执行结果背离预算的原因进行说明,并告之业主这种未预计到的情况的发展趋势。所以,一旦提出了一个预算,物业经营管理者和业主之间的经济关系也就确立了,但在双方共同制定预算的过程中,物业经营管理者要努力为业主提出更为完美并切合实际的目标。

物业租赁所面向的目标市场群体,主要由该物业所处子市场的供求关系决定。首先,物业的档次决定了其在该物业类型市场中所处的位置,例如写字楼分为甲级写字楼、乙级写字楼、丙级写字楼;零售商业物业分为社区级零售物业、区域级零售物业以及城市级零售物业,这实际上已经限定了该物业所处的子市场。在不同的子市场中,需求群体有明显的差异。社区级零售物业内主要是一些便利店和小规模商场,而区域级或城市级零售物业就需要引入一些知名的超级市场或者百货商场,以吸引除零售物业所在社区之外的顾客光顾。

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预算是租赁管理中租赁方案的核心,预算中包括详细的预期收益估算、允许的空置率水平和经营费用,且这些数字构成了物业经营管理的量化目标。要根据实际经营情况对预算进行定期调整,因为租金收益可能由于空置率的增加而较预期收益减少,此时物业经营管理者往往要就空置率增加的原因进行认真的分析。维护费用超过预算一般预示着建筑物内的某些设备需要予以更新。

责任编辑:向日葵

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预算是物业经营管理中财务控制和财务计划的重要工具。其控制特性表现在当收入低于预算或费用超过预算时就会引起物业管理师的注意,而其计划特性则表现在当物业管理师编制预算时能就未来一年的经营计划作出比较现实的安排。此外,检查上年度预算执行情况,也有助于物业管理师发现问题,并在新年度预算中进行适当的调整。

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